OLG Stuttgart: Günstigstes Recht gilt für Ansprüche der WE-Gemeinschaft auf Herstellung/Nachbesserung

Für die Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genügt es, wenn die Ansprüche eines Erwerbers auf Herstellung/Nachbesserung des Gemeinschaftseigentums bestehen und unverjährt sind. Wurden die Erwerbsverträge an verschiedenen Zeitpunkten abgeschlossen, die aufgrund des Übergangsrechts zu unterschiedlichen Rechtslagen hinsichtlich der Voraussetzungen, Rechtsfolgen oder Verjährung von Gewährleistungsansprüchen führen, dann ist im Ergebnis das für die klagende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer günstigste Recht zugrunde zu legen. Das hat das OLG Stuttgart, Urt. v. 2.4.2024 – 10 U 13/23, entschieden. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig (Az. des BGH: VII ZR 68/24).

Ein Abzug „neu für alt“ komme auch bei werkvertraglichen Mängelhaftungsansprüchen nicht in Betracht, sofern sich der Vorteil des Bestellers darin erschöpft, dass das Werk durch den zur Mangelbeseitigung erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil einen Wertzuwachs erfährt oder dass der Besteller durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspart.
Dem Bauträger sei es als Verwender einer von ihm gestellten und der Inhaltskontrolle nicht standhaltenden Abnahmeklausel nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe. Die Gewährleistungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB beginne in einem solchen Fall mangels wirksamer Abnahme grundsätzlich nicht zu laufen.
Kenntnisse der Verwaltung, die im Hinblick auf die Frage relevant sind, ob eine konkludente Abnahme durch die Erwerber gegenüber dem Bauträger vorliegt, seien den einzelnen Erwerbern erst zuzurechnen, nachdem ein Vergemeinschaftungsbeschluss über die Geltendmachung der Mängel durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergangen ist.
Die Haftung des Bauträgers wegen der Verwendung einer unwirksamen Abnahmeklausel reiche nicht weiter als eine Haftung wegen Arglist. In einem solchen Fall seien Mängelansprüche spätestens dann nicht mehr durchsetzbar, wenn hinsichtlich des Herstellungsanspruchs des Erwerbers die maximale Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB von zehn Jahren und eine sich anschließende fünfjährige Gewährleistungsfrist abgelaufen sind.
Nach Verjährung des Herstellungsanspruchs aus § 633 Abs. 1 BGB könne der Besteller nicht dadurch unverjährte Mängelansprüche herbeiführen, dass er die Abnahme erklärt.