RegE zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien

Die Bundesregierung hat am 13.3.2024 den Entwurf für ein Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien beschlossen. Das Gesetz soll Kommunen in die Lage versetzen, besser gegen ein missbräuchliches Geschäftsmodell vorzugehen, das sog. Problem- oder Schrottimmobilien betrifft. Hierzu soll das ZVG geändert werden.

Unter Problem- oder Schrottimmobilien werden Immobilien mit erheblichen baulichen Missständen verstanden, die vom Eigentümer nicht saniert werden. Insbesondere dann, wenn der Eigentümer nicht für seine Schulden aufkommt, kann es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. In diesem Zusammenhang ist es in einigen Gemeinden wiederholt zu missbräuchlichen Ersteigerungen gekommen.
Bei einer missbräuchlichen Ersteigerung ersteigert der Erwerber die Immobilie, ohne die Absicht zu haben, sein Gebot zu bezahlen. Um den Zuschlag zu erhalten, werden mitunter Gebote abgegeben, die erheblich über dem Wert der Immobilie liegen. Anschließend erbringt der Ersteigerer nur die nach dem ZVG erforderliche Sicherheitsleistung. Dies ist ausreichend, um zunächst Eigentümer der Immobilie zu werden. Ist der Ersteigerer erst einmal Eigentümer geworden, darf er die Nutzungen aus der Immobilie ziehen und diese z.B. vermieten. In diesem Zusammenhang kommt es mitunter zur Überbelegung und weiterer Verwahrlosung der betroffenen Immobilie. Üblicherweise verliert der Ersteigerer in diesen Fällen die Eigentümerstellung nach einiger Zeit wieder. Wenn er das Gebot nicht bezahlt, kommt es in der Regel zu einer Wiederversteigerung. Die Zwischenzeit ist jedoch zumeist lang genug, um aus der unredlichen Ersteigerung erhebliche Gewinne zu ziehen. Mitunter führt auch die Wiederversteigerung zu einer Ersteigerung durch einen unredlichen Erwerber. Die Problemimmobilie ist somit in einem Kreislauf aus missbräuchlichen Ersteigerungen gefangen.
Durch das Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz sollen Gemeinden in die Position versetzt werden, missbräuchliche Ersteigerungen von Schrottimmobilien zu verhindern. Den Gemeinden, in denen die Schrottimmobilie liegt, soll im ZVG die Möglichkeit eingeräumt werden, in einem Zwangsversteigerungsverfahren einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung zu stellen. Das soll unabhängig davon gelten, ob die Gemeinde an dem Verfahren als Gläubigerin beteiligt ist. Die Gemeinde soll den Antrag also auch stellen können, wenn die Zwangsversteigerung auf Betreiben anderer erfolgt und sie selbst keine Gläubigerstellung innehat. Der Antrag soll lediglich voraussetzen, dass es sich bei der fraglichen Immobilie um eine Problemimmobilie handelt. Die Voraussetzungen hierfür werden im Gesetz näher bestimmt.
Durch die gerichtliche Verwaltung wird demjenigen, der die Immobilie erstanden hat, vorübergehend die Befugnis entzogen, die Immobilie in Besitz zu nehmen und sie zu verwalten. Die Nutzungsmöglichkeit soll dem Ersteher solange vorenthalten werden, bis er sein Gebot bezahlt hat.
Der RegE ist abrufbar unter www.bmj.de.